Tarlaya Çelik Ev Yapılır mı?

Tarla veya Köy Yerleşik Alanına Çelik Ev Yapılır mı?

Köyde aileden kalan bir tarlanız var ve üzerine küçük bir çelik ev yaptırmayı düşünüyorsunuz. Ya da şehirden uzaklaşıp doğayla iç içe yaşamak için uygun fiyatlı bir arazi arıyorsunuz. Böyle bir araştırmaya başladığınızda internette birbirinden çok farklı bilgilerle karşılaşmanız oldukça normal.

“5 dönüm tarlaya ev yapılır.”

“Prefabrik veya çelik ev ruhsat istemez.”

“Köyde muhtardan izin almak yeterlidir.”

“Tarlanın yüzde 5'ine ev yapılabilir.”

Bu cümlelerin bazıları belirli durumlarda doğru bir mevzuat hükmünden yola çıksa da tek başına kullanıldığında oldukça yanıltıcı olabilir. Çünkü Türkiye'de bir araziye ev yapılıp yapılamayacağını belirleyen temel unsur, evin betonarme, prefabrik veya çelik olması değil; parselin hukuki durumu ve tabi olduğu yapılaşma koşullarıdır.

Bu nedenle “Tarlaya çelik ev yapılır mı?” sorusuna tapuyu ve parseli görmeden doğrudan “evet” ya da “hayır” demek doğru değildir.

Çelik Ev Olması Ruhsat Muafiyeti Sağlar mı?

Önce en sık karşılaşılan yanlış anlaşılmayı ortadan kaldıralım.

Bir yapının hafif çelikten üretilmesi, fabrikada hazırlanması, civatalı sistemle monte edilmesi veya ileride sökülebilir olması o yapıyı otomatik olarak imar mevzuatının dışına çıkarmaz.

Çelik ev, burada yalnızca taşıyıcı sistemin türünü ifade eder. Aynı parsel üzerine yapılacak 120 m² bir konutun taşıyıcı sistemi betonarme yerine hafif çelik olarak seçilebilir. Bu tercih yapının ağırlığını, yapım süresini ve mühendislik detaylarını değiştirir; ancak parselin yapılaşma hakkını değiştirmez. Dolayısıyla sabit bir konut oluşturuyorsanız:

“Betonarme yapamıyorum ama çelik yaparsam sorun olmaz.” şeklinde düşünmek doğru değildir. Asıl sorulması gereken soru şudur:

Bu parsel üzerinde konut yapılmasına izin var mı?

Tapuda “Tarla” Yazması Ne Anlama Geliyor?

Tapuda tarla, bağ veya bahçe olarak görünen taşınmazlar çoğunlukla tarımsal nitelikli arazilerdir. Bu alanların kullanımı özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında değerlendirilir. Kanunun temel yaklaşımı tarım arazilerinin korunmasıdır. Özellikle mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazilerinde tarım dışı kullanım ciddi koşullara bağlanmıştır. Tarımsal amaçlı yapılar için dahi proje ve izin süreçleri söz konusu olabilir.

Bu nedenle tapuda “tarla” yazdığını gördüğünüz anda iki uç yorumdan da kaçınmak gerekir. “Tarlaya hiçbir şekilde yapı yapılamaz.” demek de, “Tarla benim, istediğim evi yapabilirim.” demek de doğru değildir. Parselin hangi tarım arazisi sınıfında olduğu, herhangi bir planın içinde bulunup bulunmadığı, köy yerleşik alanı sınırlarında kalıp kalmadığı ve ilgili idarenin yapılaşmaya ilişkin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin:

8.000 m² büyüklüğünde bir tarlanız olduğunu düşünelim.

Sadece “8 dönüm olduğu için buraya 200 m² çelik villa yapabilirim” sonucuna varamazsınız.

Önce parselin;

• imar ve plan durumu,
• tarım arazisi sınıfı,
• köy yerleşik alanıyla ilişkisi,
• yola erişimi,
• varsa koruma veya özel alan kararları,
• ilgili idarenin yapılaşma koşulları

incelenmelidir.

Yani arazinin büyük olması tek başına yapılaşma hakkı oluşturmaz.

Peki Yüzde 5 ve 250 m² Kuralı Nereden Geliyor?

İnternette en çok karşılaşılan bilgilerden biri, “Tarlanın yüzde 5'ine ve en fazla 250 m² olacak şekilde ev yapılabilir” şeklindedir. Bu ifade tamamen uydurma değildir; ancak çoğu zaman bağlamından koparılarak anlatılır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlar için, belirli şartlarla bir ailenin oturmasına yönelik bağ ve sayfiye evlerine ilişkin hükümler bulunmaktadır. Bu düzenlemede inşaat alanı katsayısının %5'i aşmaması ve toplam yapı inşaat alanının 250 m²'yi geçmemesi gibi sınırlamalar yer alır. Fakat buradaki kritik nokta şudur:

Bu hüküm, Türkiye'deki bütün tarlalara verilmiş otomatik bir konut yapma hakkı değildir. Parselin gerçekten bu hükümlere tabi olup olmadığı ayrıca belirlenir. Tarım arazilerini koruyan mevzuat da ortadan kalkmaz. Bu nedenle bir arazi ilanında “%5 imarlı tarla” veya “250 m² ev yapılabilir” yazması, tek başına satın alma kararı vermek için yeterli değildir. En sağlıklı yöntem ada ve parsel numarasıyla ilgili idareden yazılı bilgi almaktır.

Köy Yerleşik Alanında Durum Neden Farklı?

Köy yerleşik alanı, sadece “köyün yakınındaki arazi” anlamına gelmez. Resmî olarak belirlenmiş bir sınırdan söz ediyoruz. Bir parsel köydeki son eve 30 metre mesafede olabilir fakat köy yerleşik alanı sınırının dışında kalabilir. Buna karşılık tapusunda hâlâ “tarla” yazan başka bir parsel resmî köy yerleşik alanı sınırlarının içerisinde bulunabilir. Bu nedenle yalnızca tapuda yazan taşınmaz cinsine bakmak yeterli değildir. Önemli olan parselin onaylı köy yerleşik alanı sınırları içerisindeki gerçek konumudur.

Köy yerleşik alanlarında yapılaşma, tarla vasıflı ve yerleşim dışındaki arazilere kıyasla genellikle daha elverişlidir.Ancak burada da “köyde istediğim yere istediğim evi yaparım” şeklinde bir serbestlik yoktur. Yapının konumu, kat adedi, yüksekliği, komşu parsellerle mesafesi, yol bağlantısı, yöresel mimari hükümler ve ilgili diğer teknik şartlar dikkate alınır.

Köyde Çelik Ev İçin Mutlaka Yapı Ruhsatı mı Gerekir?

Bu konuda internette çok fazla çelişkili bilgi bulunmasının nedeni, farklı yerleşim türlerinin aynı başlık altında anlatılmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alanlar dışında bulunan köylerin yerleşik alanları, civarı ve mezralarında belirli yapılar için özel düzenlemeler getirir. Kanunda sayılan şartların sağlandığı bazı durumlarda klasik anlamda yapı ruhsatı aranmayabilir. Ancak bu, “hiçbir evrak olmadan evinizi kurabilirsiniz” anlamına gelmez. Etüt ve projelerin ilgili idarece değerlendirilmesi, yapının fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması ve mevzuatta belirtilen izin/bildirim süreçlerinin tamamlanması gerekir.

Ayrıca büyükşehir sınırları içinde eskiden köy olan pek çok yer bugün mahalle statüsündedir. Dolayısıyla İstanbul'un Çatalca ilçesindeki eski bir köy ile büyükşehir olmayan bir ildeki köyde uygulanacak idari süreç birebir aynı olmayabilir. Bu nedenle “Muhtara sordum, yapılabilir dedi” cevabı yatırım kararı için yeterli değildir.

Parsel bazında yetkili idareden bilgi alınmalıdır.

Tarımsal Depo Yapıp Sonradan Eve Çevirmek Çözüm mü?

Bu da uygulamada sık karşılaşılan yöntemlerden biridir. Arazi sahibi, konut izni alamadığı tarlasında “depo”, “ahır” veya başka bir tarımsal yapı için izin alıp yapının içini daha sonra konuta çevirmeyi düşünebilir. Bu oldukça riskli bir yaklaşımdır. Tarımsal amaçlı yapı için alınan izin, konut kullanım hakkı anlamına gelmez. Tarımsal yapıların gerçekten tarımsal üretime hizmet etmesi gerekir. 5403 sayılı Kanun kapsamında tarımsal amaçlı yapılar için ayrı değerlendirme ve izin mekanizmaları bulunmaktadır. Örneğin meyvecilik yapılan bir arazide ürün deposuna ihtiyaç duyulması ile aynı parsele salon, mutfak, üç yatak odası ve veranda bulunan 140 m² bir konut yapılması hukuken aynı şey değildir. Yapının tabelasına “depo” yazmak, kullanım amacını değiştirmez.

“Tekerlekli veya Sökülebilir Çelik Ev” Ruhsattan Kurtarır mı?

Çelik evlerle ilgili başka bir yanlış düşünce de yapıyı demonte üretmenin bütün izinleri ortadan kaldıracağı yönündedir. Bir yapının cıvatalı bağlantılarla sökülebilir olması teknik bir avantajdır. Ancak sürekli konut olarak kullanılacak, altyapıya bağlanacak ve arazi üzerinde sabit yaşam alanı oluşturacak bir yapının yalnızca “sökülebilir” denilerek bütün imar kurallarının dışında kaldığını varsaymak güvenli değildir. Bu nedenle arazi satın alırken çözümü yapı türünde değil, parselin doğru seçilmesinde aramak gerekir.

Ruhsatsız Çelik Ev Yapılırsa Ne Olur?

“Nasıl olsa köy yeri, kimse karışmaz” düşüncesi ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Ruhsata tabi olduğu halde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar, İmar Kanunu kapsamında yapı tatil işlemleri, idari yaptırımlar ve şartları oluştuğunda yıkım süreciyle karşılaşabilir. Üstelik mesele sadece para cezasıyla sınırlı değildir. Ruhsatsız veya hukuki statüsü sorunlu bir yapıda ilerleyen yıllarda; elektrik ve su abonelikleri, satış, kredi, ipotek, miras paylaşımı veya taşınmazın değerlemesi gibi işlemlerde de problemler yaşanabilir. Bugün kısa yoldan tasarruf ettiğinizi düşündüğünüz bir işlem, yıllar sonra arsanın ve üzerindeki yapının satışını zorlaştırabilir.

Arazi Almadan Önce Ne Yapılmalı?

Çelik ev yaptırmayı planlayan biri için en önemli aşama aslında ev modelini seçmek değil, doğru parseli seçmektir.

Örneğin 150 m² bir çelik villa yaptırmak istiyorsanız önce katalogdan model seçmek yerine, satın almayı düşündüğünüz parsel için şu soruların cevaplarını öğrenmek çok daha sağlıklı olur:

• Parselin güncel imar durumu nedir?
• Köy yerleşik alanı veya civarı sınırları içerisinde mi?
• Tarım arazisi ise hangi sınıfta?
• Yapılaşmaya ilişkin özel bir plan veya plan notu bulunuyor mu?
• Yola erişim durumu nasıl?
• Parsel hisseli mi?
• Üzerinde şerh, koruma kararı veya başka bir kısıtlama var mı?
• Yapılabilecek maksimum yapı alanı ve kat adedi nedir?

Bu sorular cevaplandıktan sonra çelik evin mimari projesine geçmek çok daha güvenlidir.

Çelik Ev Kırsal Bölgeler İçin Neden Mantıklı?

Yasal uygunluk sağlandıktan sonra çelik yapı sistemi özellikle kırsal projelerde oldukça avantajlıdır. Yapının büyük bölümünün kontrollü fabrika ortamında hazırlanması sayesinde sahadaki imalat süresi kısalır. Ağır betonarme imalatların azalması, özellikle ulaşımı zor köy ve kırsal bölgelerde önemli kolaylık sağlayabilir. Hafif çelik taşıyıcı sistemin düşük yapı ağırlığı deprem tasarımında da önemli bir avantajdır. Bununla birlikte “çelik ev hafiftir, zemine istediğimiz gibi koyabiliriz” düşüncesi de yanlıştır.

Temel sistemi, zemin özelliklerine ve hazırlanacak statik projeye göre tasarlanmalıdır. Aynı şekilde doğru ısı yalıtımı, su ve nem kontrolü, çelik profillerde korozyon koruması, yangın dayanımı ve ısı köprülerinin çözülmesi kaliteli bir çelik evin vazgeçilmez parçalarıdır.

Sonuç: Önce Arazi, Sonra Ev

Tarla veya köy yerleşik alanına çelik ev yapmak konusunda verilebilecek en doğru cevap şudur:

Bazı parsellerde mümkündür, bazı parsellerde ise mümkün değildir.

Bu farkı evin çelik olması değil, arazinin hukuki ve imar durumu belirler.

Köy yerleşik alanı içerisinde bulunan ve yapılaşma koşullarını sağlayan bir parselde çelik ev oldukça uygun bir seçenek olabilir. Tarla vasıflı arazilerde ise tarım arazisinin sınıfı, plan durumu, tarım dışı kullanım hükümleri ve ilgili idarenin değerlendirmesi dikkate alınmadan hareket edilmemelidir.

Bu yüzden arazi satın alırken yalnızca “buraya çelik ev yapılır” şeklindeki sözlü beyanlara güvenmek yerine ada ve parsel bilgileri üzerinden resmî kurumlara başvurmak en doğru yöntemdir.

İkranur Prefabrik olarak bizim yaklaşımımız da önce ev modeline değil, arazinin neye izin verdiğine bakmaktır. Çünkü doğru parsel üzerine doğru projeyle yapılan hafif çelik ev, hızlı kurulumun ötesinde uzun yıllar güvenle kullanılabilecek gerçek bir konuta dönüşür.

Kısacası, kırsalda çelik ev hayaliniz varsa ilk adım katalogdan bir ev seçmek değil; elinizdeki arazinin size gerçekten hangi yapılaşma hakkını verdiğini öğrenmektir.